Geografické informační systémy, předpoklad efektivní správy nemovitostí

Ani velký rozmach informačních technologií nezajistil, aby všechny orgány státní správy, samosprávy a státní organizace měly kvalitně vedenou evidenci nemovitého majetku. Evidence jsou často omezeny na úroveň účetních položek, bez informací o stavu majetku a jeho využitelnosti. Pro efektivní správu nemovitého majetku je nezbytné propojení jeho evidence s daty katastru nemovitostí a jeho prostorová vizualizace v katastrálních mapách, a to ve spojení s dalšími informačními mapovými vrstvami. To může nabídnout výkonný geografický informační systém (GIS). Jedním z vhodných systémů je systém společnosti GEKON, provozovaný pod názvem DaG.

Systém DaG na platformě ArcGIS

Systém DaG je internetový prohlížecí a vyhledávací nástroj vybudovaný na světovém standardu GIS technologií, platformě ArcGIS společnosti Environmental Systems Research Institute, Inc. (ESRI). Systém má jedno centrální úložiště dat, k němuž jsou internetovými linkami napojeni jednotliví uživatelé. Tato kompozice umožňuje efektivní správu dat a prakticky libovolný počet připojených uživatelů.

Katastr nemovitostí – základ GIS

Informace vztažené k vlastnictví budov a pozemků v České republice jsou vedeny v katastru nemovitostí, jehož garantem a správcem je Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Katastr nemovitostí tvoří písemné a grafické informace. Písemné informace obsahují údaje o vlastnících pozemků a budov, o velikosti pozemků, druhu pozemku, způsobu využití budov, typu staveb, kvalitě půdy a evidují smluvní vztahy k nemovitostem. Grafické informace v podobě analogové nebo digitální katastrální mapy určují polohu a tvar jednotlivých nemovitostí.

Pro efektivní nakládání s daty katastru nemovitostí je žádoucí jejich dostupnost v digitální podobě. Přes velkou snahu ČÚZK se dosud nepodařilo dokončit digitalizaci nejen všech relevantních údajů vztažených k vlastnictví pozemků a budov, ale ani katastrálních map. V České republice je přibližně 13 000 katastrálních území. Z nich je v digitální formě zpracováno necelých 40 %, konečný termín dokončení digitalizace není stanoven, respektive se opakovaně posouvá.

Vznik a vývoj systému DaG

Geoinformační systém DaG vznikl přednostně pro účely správy nemovitostí ve vlastnictví či správě státu a státních orgánů a organizací. Jeho vývoj byl zahájen r. 2000. Prvořadým problémem v oblasti správy nemovitostí bylo tehdy to, že neexistovala souvislá katastrální mapa, pokrývající území celého státu a nešlo propojit grafický obraz nemovitostí s textovými popisnými databázemi.

Propojením značně různorodého souboru katastrálních map vznikla v systému DaG Hybridní katastrální mapa (HKM). Toto mapové dílo odstranilo rozdílnost kladů mapových listů a měřítek a propojilo analogové (rastrové) obrazy katastrálních map se dvěma typy digitálních katastrálních map (obr. 1). Velkým problémem zůstala nemožnost vytvořit propojovací vazby mezi HKM a textovými databázemi katastru nemovitostí. Na základě pilotního projektu objednal Pozemkový fond České republiky u společnosti GEKON vytvoření systému referenčních bodů, které by definovaly polohu jednotlivých parcel zobrazených v analogových mapách a které by umožnily jednoznačnou lokalizaci a propojení s popisnými údaji.

Referenční body parcel – klíč k digitálnímu katastru

Systém referenčních bodů parcel byl vytvořen unikátním pracovním postupem, který navrhla a realizovala společnost GEKON. Automatický pracovní postup prováděl za využití teorie neuronových sítí analýzu rastrových map, vybíral shluky pixelů odpovídajících číslicím a za nastavených podmínek maximální efektivnosti při minimálním riziku chybovosti generoval číslice parcelních čísel, které následně převáděl do formátu parcelního čísla. Ani při vysoké efektivnosti navrženého procesu nebylo možno získat kompletní soubor všech referenčních bodů parcelních čísel, ať už z důvodu chybějícího čísla v katastrální mapě nebo pro jeho nečitelnost. Přesto bylo tímto postupem vygenerováno více než 25 milionů referenčních bodů parcel, které lokalizovaly více než 93 % všech parcel katastru nemovitostí a zhruba 80 % parcel dřívějších evidencí. Vzniklé referenční body popsaly 98 % výměry území státu. Systém měl navržen modul poloautomatického doplnění a samozřejmě i modul pro údržbu získaných dat.

Na základě dohody společnosti GEKON a Pozemkového fondu byly referenční body katastru nemovitostí poskytnuty ČÚZK a po kontrole a ručním doplnění se pod názvem definiční body parcel staly součástí Informačního systému katastru nemovitostí. ČÚZK nadále zajišťuje jejich údržbu, aktualizaci i distribuci, staly se i součástí Nahlížení do katastru, dostupného široké veřejnosti na webu ČÚZK. Poskytnutí definičních bodů do určité míry odstranilo, alespoň s pohledu GIS, nedokončenou digitalizaci katastrálních map.

Dnešní stav systému DaG

Základem systému DaG jsou informační vrstvy územního uspořádání, od krajských a okresních hranic, přes hranice pověřených obcí, správních obcí až po katastrální území. Veškeré správní hranice jsou odvozeny z map katastru nemovitostí. Další vrstvu tvoří informace o typu katastrálních map v daném katastrálním území a informace, zda k řešení vlastnických vztahů pozemků postačí údaje katastru nemovitostí, nebo je nutné použít i jiné podklady. Do dnešního dne platí v přibližně 60 % katastrálních území vedle map katastru nemovitostí i mapy jiných, dřívějších evidencí.

Vrstvy Hybridní katastrální mapy jsou tvořeny katastrální mapou v souvislém zobrazení, bezešvou vrstvou map bývalého pozemkového katastru a vrstvami definičních bodů parcel katastru nemovitostí a bývalého pozemkového katastru (obr. 2). Mapové vrstvy jsou propojeny s popisnými údaji katastru nemovitostí. Katastrální data mohou být v systému DaG doplněna ortofotomapou s rozlišením 0,5–0,2 px/m, údaji o národních parcích, chráněných krajinných oblastech, dobývacích prostorech a chráněných ložiskových územích, k systému mohou být připojeny adresní body, topografické mapy, územní plány obcí a územních celků a řada dalších informačních zdrojů (obr. 3). K veškerým datům jsou vedena metadata, která informují uživatele o stáří datových souborů a mohou také sloužit pro pravidelnou úspornou aktualizaci systému.

Využití systému DaG

Systém DaG je orientován na poskytování informací spojených s majetkovými vztahy k pozemkům a budovám. Nabízí velmi mnoho vyhledávacích a sumarizačních funkcí, umožňuje vyhledávat územní a správní jednotky, územní lokality a parcely podle zvolených výběrových kritérií, a to jak manuálním zadáním, tak reportem z připojených uživatelských databází.

Ve státní správě se systém používá k evidenci pozemků ve správě Pozemkového fondu České republiky. Je napojen na databázi nájemních smluv k zemědělským pozemkům a k databázi evidence zemědělské půdy. Slouží k lustraci pozemků a kontrole pozemků pro nabídku prodeje (obr. 4).

Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových systém využívá pro rozšíření možností vizualizace v rámci Informačního systému majetku státu. Aplikace umožňuje vyhledat, zobrazit a reportovat nemovitý majetek libovolné organizace či orgánu státní správy a samosprávy na celém území státu.

V resortu Ministerstva životního prostředí ČR systém využívá Česká inspekce životního prostředí a Agentura ochrany přírody a krajiny ČR. Systém slouží také pro výběr pozemků a vlastníků v nově připravovaných chráněných územích.

Rozvoj systému DaG

Další rozvoj systému je orientován na podporu technologií GPS. K systému DaG se vyvíjí mobilní verze, která bude rozšiřovat a zjednodušovat možnosti rychlého poskytování informací přímo v terénu. V této oblasti společnost GEKON spolupracuje se společností Geotronic, která v České republice zastupuje firmu TRIMBLE, předního světového výrobce geodetických systémů GPS.

Ve spolupráci s Asociací realitních kanceláří a serverem Reality.CZ je v systému DaG připravována Cenová mapa nemovitostí ČR. Mapa vychází z cen nemovitostí získaných od realitních kanceláří. Cenová mapa bude nabízet přehled o cenách na trhu nemovitostí s možností analýz, cenových rozborů a statistik, včetně rozboru vývoje cen (obr. 5).

Stručně o systému DaG

Systém DaG je moderní, rychlé a efektivní řešení s vysokou mírou propracovanosti. Je dlouhodobě používán ve státní správě. Slouží především pro identifikaci, pasportizaci a správu velkých majetkových celků. Systém je schopen propojení s libovolnými majetkovými databázemi. Díky použité platformě ESRI umožňuje řešit i specializované manažerské dotazy a analýzy. Použitá platforma nabízí jednoduché sdílení či propojení s údaji dalších orgánů státní správy a samosprávy. Při vývoji systému DaG je společnost GEKON v kontaktu s vysokými školami. Systém se stal předmětem několika diplomových prací na ČVUT a otestovala jej v rámci veřejné zakázky pro Ministerstvo místního rozvoje i Univerzita Karlova.